导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zh单倍行距是多少ù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　单倍行距是多少　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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